REGULAMENTA A LEI MUNICIPAL Nº 1.386/2019, SOBRE O PROCEDIMENTO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA – REURB NO MUNICÍPIO DE UNIÃO DOS PALMARES, E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS.
O PREFEITO DE UNIÃO DOS PALMARES, ALAGOAS, no uso da atribuição que lhe confere a Lei Orgânica Municipal;
CONSIDERANDO as disposições da Lei Federal nº 13.465, de 11 de julho de 2017 – Lei de regularização fundiária; Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001 – Estatuto da Cidade; e Lei Municipal nº 1.386, de 5 de setembro de 2019 – Regularização fundiária rural e urbana no Município de União dos Palmares;
DECRETA:
CAPÍTULO I
DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 1º Este Decreto regulamenta a Lei Municipal nº 1.386/2019 e estabelece os procedimentos administrativos a serem adotados na condução dos processos de Regularização Fundiária Urbana (Reurb).
Art. 2º A regularização fundiária tem por objetivo conferir segurança jurídica aos ocupantes legítimos, por meio da expedição da certidão de regularização fundiária, após análise técnica e jurídica.
Art. 3º Para fins de aplicação deste decreto, considera-se:
I – núcleo urbano: assentamento humano inserido dentro dos limites do Município, constituído por imóveis com semelhantes características jurídicas, sociais, urbanísticas e ambientais;
II – núcleo urbano informal: aquele clandestino, irregular ou no qual não foi possível realizar a titulação de seus ocupantes;
III – núcleo urbano informal consolidado: formado por áreas ocupadas há pelo menos cinco anos da data do requerimento de Reurb, cujas características urbanísticas e edilícias indiquem a irreversibilidade do assentamento, especialmente considerando as vias de circulação, equipamentos públicos, serviços públicos e eventuais condicionantes ou impedimentos à ocupação;
IV – áreas de interesse social: classificadas nos termos da Lei;
V – Certidão de Regularização Fundiária (CRF): documento expedido pelo Município ao final do procedimento da Reurb, constituído do projeto de regularização fundiária aprovado, do termo de compromisso relativo a sua execução e, no caso da legitimação fundiária e da legitimação de posse, da listagem dos ocupantes do núcleo urbano informal regularizado, da devida qualificação destes e dos direitos reais que lhes foram conferidos;
VI – ocupante: aquele que mantém poder de fato sobre lote ou fração ideal de terras públicas ou privadas em núcleos urbanos informais.
Art. 4º A Reurb compreende duas modalidades:
I – Reurb de Interesse Social (Reurb-S) – regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal; e
II – Reurb de Interesse Específico (Reurb-E) – regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese de que trata o inciso I deste artigo.
§ 1º Serão isentos de custas e emolumentos, entre outros, os seguintes atos registrais relacionados à Reurb-S:
a) o primeiro registro da Reurb-S, que confere direitos reais aos seus beneficiários;
b) o registro da CRF e do projeto de regularização fundiária, com abertura de matrícula para cada unidade imobiliária urbana regularizada;
c) a primeira averbação de construção residencial, desde que respeitado o limite de até setenta metros quadrados;
d) a aquisição do primeiro direito real sobre unidade imobiliária derivada da Reurb-S;
e) o fornecimento de certidões de registro para os atos previstos neste artigo.
§ 2º Os atos de que trata este artigo independem da comprovação do pagamento de tributos ou penalidades tributárias, sendo vedado ao oficial de registro de imóveis exigir sua comprovação.
§ 3º O disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo aplica-se também à Reurb-S que tenha por objeto conjuntos habitacionais ou condomínios de interesse social construídos pelo poder público, diretamente ou por meio da administração pública indireta, que já se encontrem implantados em 22 de dezembro de 2016.
CAPÍTULO II
DO REQUERIMENTO DE REURB E SEU PROCESSAMENTO
Art. 5º Compete à Secretaria Municipal de Planejamento, Gestão e Projetos, órgão responsável pela política urbana, a função de coordenar os procedimentos de regularização fundiária instaurados conforme este decreto, com apoio dos Departamentos de Arrecadação e Engenharia, da Procuradoria Geral e da Controladoria Geral, cuja competência é:
I – receber o requerimento de instauração de Reurb;
II – distribuir atribuições para condução e execução dos procedimentos de Reurb entre os órgãos responsáveis pela política de habitação e pela política urbana;
III – confirmar a classificação e definir o perímetro do núcleo urbano a ser regularizado, ou indeferir o pedido, fundamentadamente;
IV – emitir posicionamento técnico quanto à instauração do processo de Reurb;
V – coordenar a elaboração do Projeto de Regularização Fundiária – PRF – em casos de Reurb de Interesse Social – Reurb-S.
Art. 6º São legitimados para requerer a Reurb:
I – a União, o Estado e o Município, diretamente ou por meio de entidades da administração pública indireta;
II – os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana;
III – os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores;
IV – a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes;
V – o Ministério Público.
§ 1º O requerimento de Reurb deverá ser dirigido ao Chefe do Executivo Municipal que despachará à Secretaria Municipal de Planejamento.
§ 2º O requerimento de Reurb deverá ser realizado acompanhado de documentação necessária, conforme modelo constante do anexo I.
§ 3º Ainda que realizado individualmente ou por parte dos beneficiários, o requerimento para o procedimento da Reurb deverá englobar todo o núcleo urbano em que estejam inseridos os imóveis os quais se pretende regularizar.
§ 4º Os legitimados poderão promover todos os atos necessários à regularização fundiária, inclusive requerer os atos de registro.
§ 5º Nos casos de parcelamento do solo, de conjunto habitacional ou de condomínio informal, empreendidos por particular, a conclusão da Reurb confere direito de regresso àqueles que suportarem os seus custos e obrigações contra os responsáveis pela implantação dos núcleos urbanos informais.
§ 6º O requerimento de instauração da Reurb por proprietários de terreno, loteadores e incorporadores que tenham dado causa à formação de núcleos urbanos informais, ou os seus sucessores, não os eximirá de responsabilidades administrativa, civil ou criminal.
Art. 7º O (A) interessado (a) deverá protocolar os seguintes documentos:
I – Requerimento padrão (modelo anexo);
II – Cópia do RG e CPF do (a) requerente;
III – Comprovante de residência;
IV – Planta baixa e memorial descritivo do imóvel, assinado por profissional habilitado, exceto para imóveis de até 70 m² (setenta metros quadrados), dispensável;
V – Certidão negativa de matrícula ou certidão atualizada do cartório de registro de imóveis;
VI – Comprovante de ocupação (ex.: contas de luz, água, declaração de vizinhos);
VII – Declaração de não regularização anterior do imóvel;
VIII – Outros documentos que se fizerem necessários para comprovação da posse mansa e pacífica.
Parágrafo único. Os Documentos em desacordo serão devolvidos para complementação no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de arquivamento
Art. 8º Recebido o requerimento de Reurb-s, a Secretaria Municipal de Planejamento deverá, no prazo máximo de cento e oitenta dias:
I – confirmar a classificação da modalidade de Reurb-s;
II – definir o perímetro do núcleo urbano ou do lote a ser regularizado;
III – indeferir o pedido, fundamentadamente, quando for o caso.
§ 1º O requerimento de Reurb-s deverá ser indeferido sumariamente nas seguintes hipóteses:
I – constatado o tempo de ocupação do núcleo urbano informal, consideradas suas características urbanísticas e edilícias, inferior a cinco anos;
II – constatada a possibilidade de resolver o feito apenas por meio de licenciamento ou regularização de parcelamento do solo ou de edificação;
III – constatado que o requerimento não se enquadra na modalidade de Reurb-s.
§ 2º A ausência de manifestação da Secretaria Municipal de Planejamento no prazo previsto no caput implica a automática classificação da modalidade indicada pelo legitimado em seu requerimento, sem prejuízo de futura revisão da classificação.
Art. 9º Recebido o requerimento de Reurb-E, a Secretaria Municipal de Planejamento deverá confirmar a classificação da modalidade de Reurb e definir o perímetro do núcleo urbano a ser regularizado, ou indeferir o pedido, fundamentadamente, no prazo de cento e oitenta dias.
§ 1º O requerimento de Reurb-E deverá ser indeferido sumariamente nas seguintes hipóteses:
I – constatado o tempo de ocupação do núcleo urbano informal inferior a cinco anos, consideradas suas características urbanísticas e edilícias;
II – constatada a possibilidade de resolver o feito apenas por meio de licenciamento ou regularização de parcelamento do solo ou de edificação.
§ 2º A ausência de manifestação da Comissão de Reurb no prazo previsto no caput implica a automática classificação da modalidade indicada pelo legitimado em seu requerimento, sem prejuízo de futura revisão da classificação.
Art. 10 O requerente poderá interpor recurso contra a decisão de classificação ou de indeferimento do requerimento no prazo de trinta dias, contados da comunicação da decisão.
§ 1º O requerente deverá protocolar o recurso no processo de Reurb, recebendo comprovante de sua interposição.
§ 2º Não cabe recurso contra matéria já decidida no mesmo processo em sede recursal, salvo em razão de fato novo ou não considerado anteriormente.
Art. 11 Uma vez classificada a modalidade de Reurb, a Secretaria Municipal de Planejamento emitirá posicionamento técnico e notificará os proprietários da área, os proprietários de terrenos confrontantes, os loteadores e eventuais terceiros interessados para, querendo, apresentarem impugnação no prazo de trinta dias, conforme procedimento disposto no art. 31 da Lei Federal nº 13.465, de 2017.
§ 1º A instauração do processo de Reurb deverá considerar a priorização e a disponibilidade orçamentárias, os requisitos legais e o planejamento técnico.
§ 2º A priorização da instauração do processo na Reurb obedecerá aos critérios de ausência de infraestrutura, maior precariedade habitacional, menor renda familiar e maior tempo de ocupação do núcleo urbano informal consolidado
§ 3º A notificação prevista no caput fica dispensada para aqueles que tenham anuído expressamente, desde que os documentos sejam juntados no momento da instauração do processo.
§ 4º Deverão ser adotados os procedimentos da demarcação urbanística, conforme arts. 19 a 22 da Lei Federal nº 13.465, de 2017, nos casos enquadrados na modalidade de Reurb-E.
§ 5º O órgão municipal responsável poderá adotar os procedimentos da demarcação urbanística nos casos enquadrados na modalidade de Reurb-S, conforme julgar necessário.
§ 6º Nos casos de Reurb-E em que for adotado o procedimento de demarcação urbanística, a notificação prevista no caput deverá ser realizada pelo cartório de registro de imóveis da circunscrição a que pertence o núcleo urbano informal a ser regularizado.
§ 7º A ausência de manifestação dentro do prazo legal será interpretada como concordância com o seguimento do processo de Reurb.
Art. 12 Havendo impugnação, o órgão responsável poderá considerá-la infundada e rejeitá-la fundamentadamente, dando seguimento à Reurb.
§ 1º Caso a impugnação tenha sido apresentada em relação à parte da área, o órgão responsável poderá prosseguir com a regularização fundiária da parte não impugnada.
§ 2º O impugnante poderá apresentar recurso contra a decisão que rejeitou a impugnação, no prazo de 10 dias, contados da notificação da decisão.
§ 3º Não cabe recurso contra matéria já decidida no mesmo processo em sede recursal, salvo em razão de fato novo ou não considerado anteriormente.
§ 4º Acatada a impugnação, os autos ficarão sobrestados pelo prazo de 02 (dois) anos até que a lide seja resolvida no âmbito do Poder Judiciário local ou extrajudicialmente.
Art. 13 Não havendo nenhum impeditivo ao prosseguimento do processo de Reurb, a Secretaria de Planejamento encaminhará o processo para o Departamento de Arrecadação para verificação da situação cadastral e tributária do imóvel.
Parágrafo único. Havendo dívida tributária incidente sobre o imóvel, o processo ficará sobrestado até que o requerente regularize.
Art. 14 Saneado o processo no Departamento de Arrecadação, este seguirá para o Departamento de Engenharia, que ficará responsável por adotar os procedimentos de vistorias e confrontação da área, conforme julgar necessário, devendo ser elaborado, quando necessário, o Plano de Regularização Fundiária, conforme o disposto na Lei Federal nº 13.465, de 2017.
Parágrafo único. A elaboração do PRF será dispensada nas seguintes hipóteses:
I – regularização fundiária de glebas parceladas para fins urbanos anteriormente à publicação da Lei Federal nº 6.766, de 1979;
II – núcleo urbano regularizado, com parcelamento do solo registrado no registro de imóveis, em que a titulação dos ocupantes se encontre pendente.
Art. 15 O PRF deverá indicar, conforme a situação específica do núcleo urbano, as áreas regularizáveis de imediato, as áreas regularizáveis sob condições ou com necessidade de intervenções e as áreas não regularizáveis.
§ 1º Consideram-se áreas regularizáveis de imediato aquelas que não necessitam de intervenções físicas ou nas quais as intervenções físicas indicadas não ensejem alteração na configuração espacial do núcleo urbano, especialmente na separação entre áreas públicas e privadas.
§ 2º Consideram-se áreas regularizáveis sob condições ou com necessidade de intervenções aquelas que apresentam condicionantes ou restrições legais à ocupação que podem ser solucionadas mediante avaliações e laudos específicos ou intervenções físicas.
§ 3º Consideram-se áreas não regularizáveis aquelas que apresentam impedimentos legais ou físicos à ocupação e consolidação que não sejam passíveis de eliminação.
§ 4º A regularização fundiária poderá ser realizada em fases ou etapas, conforme o § 2º do art. 36 da Lei Federal nº 13.465, de 2017.
§ 5º A parte do núcleo urbano informal indicada no PRF como regularizável de imediato poderá ter a regularização e o registro do parcelamento do solo, bem como a titulação de seus ocupantes, antes da conclusão das intervenções indicadas nas demais áreas do mesmo núcleo urbano.
Art. 16 Os parâmetros urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo poderão ser flexibilizados na Reurb em relação à legislação vigente.
§ 1º Em Reurb-E, a flexibilização de parâmetros urbanísticos e restrições ambientais prevista no §1º do art. 11 da Lei Federal nº 13.465, de 2017, acompanhada de fixação das medidas de mitigação e compensação cabíveis, poderá ser feita no procedimento de emissão de Diretrizes Municipais para Parcelamento do Solo.
§ 2º Em Reurb-E, é obrigatória a transferência ao Município de, no mínimo, 15% (quinze por cento) da área da gleba descrita em matrícula, podendo ser convertida, total ou parcialmente, em pecúnia, de acordo com a planta de valores imobiliários utilizada para cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso Inter Vivos – ITBI.
Art. 17 Concluídos os trabalhos pelo setor de Engenharia, o Chefe do Poder Executivo, após oitiva da Procuradoria Geral e da Controladoria Geral, conferirá o procedimento, realizando o saneamento do processo.
Art. 18 O ato de aprovação do processo administrativo da Reurb será efetivado pelo Chefe do Poder Executivo.
§ 1º A decisão referida no caput conterá:
I – aprovação do PRF;
II – identificação e declaração dos beneficiários e do direito real a ser conferido;
III – indicação das obras de intervenção e medidas compensatórias a serem executadas pelo responsável, conforme o caso.
§ 2º Aprovado o Reurb, será expedida a Certidão de Regularização Fundiária – CRF –, que terá o conteúdo previsto no art. 41 da Lei Federal nº 13.465, de 2017.
§ 3º A CRF deverá ser acompanhada de cópia do PRF aprovado, quando for o caso, e da documentação a ele anexa.
§ 4º Na Reurb-E, o registro da CRF e do PRF aprovado deverá ser solicitado pelo requerente diretamente ao cartório de registro de imóveis, no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de caducidade da aprovação do processo.
§ 5º Se demonstrada a impossibilidade de registro no prazo previsto no caput, o Poder Executivo poderá prorrogar o prazo por igual período, caso em que a listagem dos beneficiários do direito real constituído deverá ser atualizada.
Art. 19 O direito real a ser conferido aos beneficiários da Reurb poderá ser instituído por qualquer dos instrumentos de titulação previstos na legislação.
§ 1º Em Reurb-E, o Poder Executivo concederá, preferencialmente, o título de legitimação de posse, o qual será convertido em propriedade plena, uma vez atendidas as condições previstas na legislação federal.
§ 2º A titulação de direitos reais deverá ser concedida preferencialmente em nome da mulher.
Art. 20 O Poder Executivo poderá conceder legitimação fundiária em Reurb-E, desde que sejam atendidas as seguintes condições, cumulativamente:
I – atendimento dos requisitos da legislação federal, inclusive quanto à data da consolidação do núcleo urbano;
II – apresentação do termo de anuência expressa do proprietário do terreno ou gleba em relação à Reurb;
III – preenchimento dos requisitos de usucapião aplicáveis à situação de fato, conforme estabelecidos na legislação federal;
IV – apresentação de ata notarial atestando o tempo e as características das posses exercidas pelos beneficiários a serem titulados.
CAPÍTULO III
DO PROCEDIMENTO DE REURB SIMPLIFICADA
Art. 21 A Reurb-s de glebas parceladas para fins urbanos anteriormente à publicação da Lei Federal nº 6.766, de 1979, com parcelamento implantado e integrado à cidade, poderá ser realizada por procedimento simplificado, nos termos do art. 69 da Lei Federal nº 13.465, de 2017.
Parágrafo único. Para Reurb-s simplificada, o requerente deverá apresentar requerimento à Secretaria de Planejamento, em formulário modelo (Anexo I), acompanhado de memorial descritivo georreferenciado e planta do perímetro do núcleo urbano com demonstração das matrículas atingidas.
Art. 22 Caberá ao Departamento de Engenharia avaliar a correspondência entre a gleba parcelada e a situação fática da área para o deferimento do requerimento de Reurb-S simplificada.
Art. 23 Deferido o requerimento de Reurb simplificada, a Secretaria de Planejamento, juntamente com o Departamento de Engenharia deverá:
I – elaborar o projeto de parcelamento do solo do núcleo urbano a ser regularizado;
II – emitir documento atestando que o parcelamento foi implantado antes de 19 de dezembro de 1979 e que está integrado à cidade.
Art. 24 Caso o requerimento de Reurb-s simplificada envolva também a titulação dos ocupantes, será emitida CRF pela Secretaria Municipal de Planejamento contendo a listagem dos beneficiários dos direitos reais conferidos, para fins de registro junto ao cartório de registro de imóveis.
Parágrafo único. Caberá, também, à Secretaria Municipal de Planejamento encaminhar a planta de parcelamento aprovada para registro junto ao cartório de registro de imóveis, juntamente com a CRF e a listagem dos beneficiários, quando for o caso.
Art. 25 A Reurb-E de glebas parceladas para fins urbanos anteriormente à publicação da Lei Federal nº 6.766, de 1979, com parcelamento implantado e integrado à cidade, poderá ser realizada por procedimento simplificado, nos termos do art. 69 da Lei Federal nº 13.465, de 2017.
§ 1º Para Reurb-E simplificada, o requerente deverá apresentar à Secretaria de Planejamento, em formulário modelo (Anexo I), acompanhado:
I – memorial descritivo georreferenciado e planta do perímetro do núcleo urbano com demonstração das matrículas atingidas;
II – projeto de parcelamento do solo do núcleo urbano a ser regularizado, conforme os padrões legais.
§ 2º O procedimento de Reurb-E simplificada será processado e analisado pelo Departamento de Engenharia, que observará a correspondência entre a gleba parcelada e a situação fática da área para o deferimento do requerimento.
Art. 26 Caso o requerimento de Reurb-E simplificada envolva também a titulação dos ocupantes, devem ser realizados os seguintes procedimentos:
I – demarcação urbanística da área objeto de regularização;
II – apresentação da listagem de beneficiários, com o direito real a ser conferido;
III – apresentação de ata notarial, atestando o tempo e as características das posses exercidas pelos beneficiários da listagem a que se refere o inciso II.
Parágrafo único. Na hipótese prevista no caput, o órgão responsável emitirá CRF contendo a listagem dos beneficiários para fins de titulação.
Art. 27 Se procedente o pedido, o órgão responsável aprovará a planta de parcelamento do solo da área e emitirá documento atestando que o parcelamento foi implantado antes de 19 de dezembro de 1979 e que está integrado à cidade.
§ 1º Caberá ao requerente encaminhar a planta de parcelamento aprovada para registro junto ao cartório de registo de imóveis, juntamente com a CRF e a listagem dos beneficiários quando for o caso.
§ 2º O requerente deverá levar a planta de parcelamento aprovada a registro no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de caducidade.
§ 3º A planta caduca constitui óbice à emissão de certidão de origem de lote.
CAPÍTULO IV
DISPOSIÇÕES FINAIS
Art. 28 Os casos omissos serão analisados e dirimidos pelo Chefe do Poder Executivo, com base na legislação Federal em vigor.
Art. 29 Os processos administrativos de Regularização Fundiária em trâmite, por não observar este decreto, serão arquivados, após a notificação do interessado que poderá renovar o pedido nos termos dos arts. 7º e seguintes, deste normativo.
Art. 30 Este decreto entra em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em contrário.
União dos Palmares, Alagoas, em 9 de janeiro de 2026.
JOSÉ IRAN MENEZES DA SILVA JUNIOR
Prefeito